При покупке жилья в строящемся доме всегда присутствует риск столкнуться с несвоевременной сдачей объекта. Очень часто покупатели спускают все на тормозах, поскольку негатив от просрочки компенсируется радостью новоселья. Однако в законодательстве, регулирующем правила долевого строительства, предусмотрена неустойка, которую строительная компания должна выплачивать в случае опоздания со сдачей новостройки.
Под неустойкой подразумевается денежная компенсация, которую одна из сторон компенсирует другой при несоблюдении части договорных обязательств (чаще всего речь идёт о срыве сроков). В Российской Федерации этот механизм регулируется на законодательном уровне. Согласно закону №214-ФЗ, застройщик обязан произвести выплату в случае нарушения им сроков сдачи.
Указанный документ регламентирует порядок расчета с использованием актуальной ставки рефинансирования Центробанка и специального множителя, который для юрлиц составляет 1/300, а для физлиц – 1/150. Перемножая эти значения и полную стоимость квартиры, получают размер неустойки за один день задержки.
Избежать взыскания застройщик может, если предупредит о переносе сроков и предложит внести изменения в договор не позднее, чем за 2 месяца до изначально установленной даты передачи квартир собственникам.
Прежде чем подавать в суд, следует попытаться получить материальную компенсацию без привлечения судебных органов. Для этого застройщику отправляется письменное требование, в котором со ссылкой на конкретный пункт изъявляется желание получить компенсацию и приводятся соответствующие вычисления.
Рассчитывается неустойка следующим образом:
Чтобы исключить ошибки и недоразумения по вине третьих лиц, рекомендуется отправлять бумаги заказным письмом. Если всё посчитано верно и в соответствии с договором, застройщик обычно добровольно соглашается на финансовое урегулирование без вмешательства суда.
Если застройщика не устраивают предложенные условия или сумма, и он отказывается платить, придется обратиться в суд. В такой ситуации необходимо предъявить доказательную базу и обосновать сумму. Помимо основной неустойки в данную сумму дополнительно может быть включена компенсация морального или иного ущерба, наступившего из-за неисполнения застройщиком своих обязательств.
Исковое заявление подается в суд, на участке которого находится один из трёх адресов, имеющих отношение к договору:
При рассмотрении дела суд будет руководствоваться Статьей 333 ГК РФ, предусматривающей уменьшение выплачиваемой неустойки. Благодаря этому запрошенная истцом сумма может значительно уменьшиться (до 50%). Результат обращения в суд во многом определяется тем, насколько грамотно был составлен иск. Чем лучше юрист сумеет аргументировать сумму, тем меньше вероятность, что в итоговом решении она будет существенно уменьшена.